首页 二手房源 集体出售En Bloc真的能“一夜暴富”吗?影响集体出售的关键是什么?

集体出售En Bloc真的能“一夜暴富”吗?影响集体出售的关键是什么?

在新加坡有房的朋友们或许会有类似这样的幻想:拥有一套私宅,希望它‘中奖’获得集体出售的机会并成功出售,你就能在一夜之间成为身价百万的富翁。 的确,最近集体出售市场火热。很多项目集体…

二手房源
发布人: 个人
类型: 公寓
布局: 2+1
装修: 简单
地铁站: CC-环(黄)线 » CC9-巴耶利巴-Paya Lebar
价格: 1200000
联系人: 夏天
电话:
邮箱: isaaclin1992@outlook.com
主页: https://r058731e.propnex.net/category/new-projects/
微信: isaacmfz


在新加坡有房的朋友们或许会有类似这样的幻想:拥有一套私宅,希望它‘中奖’获得集体出售的机会并成功出售,你就能在一夜之间成为身价百万的富翁。

的确,最近集体出售市场火热。很多项目集体出售成功:






其中原因非常简答, 就是新加坡公寓供应目前处在较低的水平,开发商求地若渴



【从一个房地产投资的角度,投资有潜力集体出售的项目可行么】?

每一项获得成功的集体出售的项目,背后就有不少因种种原因导致集体出售失败的项目。


那么,能让开发商通过集体出售买地的原因到底有哪些?小编将快速带你理解影响集体出售成败关键。

【科普:集体出售】
所谓集体出售,就是把两个或以上的公寓,卖给一个买家(开发商),买家可以是单个开发商或多家开发商的合资联合体。新加坡的集体出售程序,由分层地契法令(Land Titles (Strata) Act)所规定,并且必须获得多数屋主的同意(按股份价值和分层面积计算),才能将整栋分层开发项目集体出售。

可想而知,要让屋主同意集体出售,他们就必须获得比起转售市场上单独卖出自己的房子来说,相对较为可观的溢价,而部分屋主心中考虑的溢价可能落在大约 50% 到 60%。

另一方面,对开发商来说,集体出售市场是提供永久地契/999年地契土地以及市区中心重建用地的一大土地供应来源,并与公共土地招标计划有着相辅相成的关系。然而,并非所有集体出售项目都能引起开发商的兴趣。


【影响集体出售潜力的因素】

1.容积率和土地用途集约化
简而言之,容积率刻画了特定地段的发展集约强度,以及可以在地段上建造的项目的高度或范围(最大总建筑面积)。例如,一个容积率为 1.4 的 10,000 平方米地段的总建筑面积为 14,000 平方米,而容积率为 2.5 的相同地段,最大建筑面积为 25,000 平方米。一般情况下,容积率越高,地段能建造的单位数量就越多。

有时,在土地未充分利用的情况下(例如稀疏的住宅项目或具有大型露天停车场的项目),他们也可能引起发展商的兴趣。


2.土地面积
然而,一些住宅项目的庞大规模,例如布莱德景(Braddell View),可能会将潜在追求者拒之门外,因为它们为发展商带来不少风险。在新加坡,根据额外买方印花税(ABSD)的规定,发展商有 5 年的时间建造并售出所有单位,而根据合格证书(Qualifying Certificate,简称QC)制度,外国/公开上市的发展商还有额外2年时间来进行所有单位的建造和销售。如果未能出售新项目中的所有单位,发展商将承担高额费用和延期收费。无论是 100 间还是 2,000 间单位,发展商都必须在规定的时间内将项目售出。在这种情况下,大规模地段将比小地段带来更大的开发风险。

成功集体出售绝非易事,如果发展项目中单位数量庞大,则可能会变得更加棘手。与拥有更多业主的项目相比,在中小型项目(通常少于 500-600 间单位)中寻求多数人的共识出售房产或许相对没那么艰难或具有挑战性。值得注意的是,最近周期内备受瞩目的集体出售案例获得成功的多数项目,单位数量相对好控制:太平洋大厦(Pacific Mansion)(288间单位);金香园(Tulip Garden)(162 间公寓和 2 间商店);伟诗园(Park West)(432间公寓和4间商店);和珍珠苑(Pearl Bank Apartments)(280 间公寓和 8 间商店)。


3.价格
每件物品都有自己的价格,而如果价格合适,就有机会获得买家。业主自然希望从他们的房产中提取最大价值,而有时候,设定更高的要价将有助于获得一些额外的签名,以达到必要的共识水平,让发展项目进行集体出售。

即便如此,提高要价可能还不足以获得发起招标所需的授权,正如文华园(Mandarin  Gardens)将要价提高到创纪录的S$29 亿,但在集体出售协议到期时仍无法跨越 80% 同意出售的门槛。

此外,必须考虑的还有发展收费(development charge)和将地契年期填补(lease top-up)至全新的99年地契所需的费用,因为这些将会影响发展商愿意为地段所支付的价格。


4.转型或住宅小区更新
新加坡的城市景观似乎是一项持续不断的工程。随着政府公布振兴部分地区的计划,可能会开发更多的基础设施/设施、提供奖励或修改建筑的容积率和高度限制。这些都会对激发重新发展地区的兴致产生影响。了解附近正在发生的事情,并查看市区重建局的发展总蓝图(Urban Redevelopment Authority\'s Master Plan)以获取有关土地用途的更多信息。


5.业主简介以及卖方印花税(SSD)问题
对正处于集体出售活动中的许多业主来说,卖或不卖实际上是一个相当困难且至关重要的问题。虽然这个决定对一些业主来说或许直接明了,但其他人可能并不向往集体出售,尤其当他们已经住了很长一段时间。留在原本住宅的原因包括对房子有着深厚的感情、与邻居的密切关系以及发展项目的独特属性(例如,地点方便、单位面积大)。

除了对房子的情感,寻找替代房屋的潜在高成本也可能会阻止一些业主同意集体出售。另一群可能会犹豫的业主,是那些在不到 3 年前购买集体出售项目的房产的业主,因为如果此时出售房屋,他们将不得不承担卖方印花税(Seller\'s Stamp Duty,简称 SSD)。

如果涉及商业和住宅单位的混合发展项目,情况会变得更加复杂,因为店主与屋主所优先考量的事项可能会有所不同,想要平衡各方不同的利益将会困难重重。

6. 怎么挑选和投资具有潜力的集体出售项目?
选择集体出售的项目一定要注意以下几点:

a. 转售价
往往那些具有集体出售潜力的项目,屋主在转手市场要的价格不会低。这就需要买家和中介一起商讨其要价是否合理。在投资集体出售项目之前,买入价会直接影响利润。如果屋主要价几乎跟集体出售赔偿款一样,那么这个项目不值得投资(一般集体出售的项目赔偿款要比转手市场高30%-50%不等)

b. 租金
在集体出售还没成功之前,其单位必定是需要出租的。租金回报率是在等集体出售成功之前的保障和回报。租金一定要能够覆盖房贷,这样才具有可持续性,集体成功便是是时间问题

c. 集体出售赔偿和时间
赔偿一定要先打听清楚,并且算好如果在买入一年,两年或者三年内,若集体出售成功,需要交多少卖方印花税(Seller\'s Stamp Duty,简称 SSD)。这是为了避免如果3年内集体出售成功了,会直接影响投资利润和回报。如果3年后才成功,那么皆大欢喜


【结语】
以上所述影响项目集体出售潜力的诸多因素。若正考虑投资具有潜力的转售单位,欢迎联系夏天(isaacmfz)咨询,并进行更具体的项目分析与规划。夏天现参与公司多个集体出售项目, 协助有潜力的公寓屋主们利益最大化。 欢迎咨询:




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