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NORMANTON PARK 鑫悦府 ====== ✅机遇?✅挑战?✅ 一个备受争议的楼盘如何赢得市场 96841736

     机遇?挑战?   一个备受争议的楼盘如何赢得市场? NORMANTON PARK 是一个新加坡楼盘销售史上,颇…

新楼盘
邮编: 118998
邮箱: jianyang.uat@gmail.com
微信: yy13918739931
楼盘: NORMANTON PARK 鑫悦府
状态: 期房
电话:
装修: 豪华
主力户型: 1,2,3,4,5房
产权: 99年
户数: 1862
开发商: KINGSFORD 鑫丰地产
物业类型: 公寓
入住时间: 2023-12-01
地铁站: CC-环(黄)线 » CC24-肯特岗-Kent Ridge
联系人: 杨剑


     机遇?挑战?   一个备受争议的楼盘如何赢得市场?

NORMANTON PARK
是一个新加坡楼盘销售史上,颇具争议性的一个超级大盘,开发商曾上榜了黑名单,一度被政府禁止销售。2021年1月在被禁售2年后,重新开盘,立即受到了大众追捧。开盘当天卖出632套,相当于新加坡一个中型小区的体量。仔细分析数据,632套房子里有65套是被中介买走,占购买者总数的 10%,这是一个值得去思考的现象。



事出有异必有妖!
今天我们就来分析一下这个楼盘的奇异现象!
                           

外因:

不得不说鑫丰崔老板的运气真的好,因祸得福!Normanton Park禁售2年,完美避开了2019年西部大盘Parc Clematis(锦泰门第)的竞争和2020年新加坡楼市的极寒期,准确无误的踏上了楼市春天的脚步。这就是命!老崔自己也没有想到这个楼盘会是这样的一个辉煌的开端,估计现在是睡着了也会笑醒了的节奏!


2021年第二季度,新加坡房价指数环比增长3.84%达到117.8点。

这是自2018年第二季度以来的最大涨幅,
新加坡住建局数据显示,2021年第一季度,住宅整体价格涨了3.3%。房价指数,已经达到了历史顶峰。



内因:

一个项目能够得到市场的追捧,外因只能是起推波助澜的作用,其自身产品才是起决定作用的。所以下面我们来分析一下其项目本身,首先我们给楼盘评个分量化各项指标。



总分75分,等级:良!

因为无论哪里都找不到100分的房子,即便你找到了一个各个方面都非常的满意房子,那就一个字“贵”!
建议:评分高于70分,有条件,就可以干了!
下面逐条分析得分来源:

1. 地段:

新加坡按照规划将全岛划分五大行政区:中部、东部、北部、东北部和西部。五大行政区域下又被细分为28个邮区:




Normanton Park紧临新加坡科技园Science Park和南部山脊-肯特岗公园,周围景色优美,天然氧吧,后门出来,就可步行入肯特岗公园(Kent Ridge Park),也能从这里步入南部山脊绿色走廊。

背山面水。
如果以第9,10传统富人居住的邮区定义为最高分10分的话,那么紧邻其边上的第5邮区的Normanton Park加自然景观(肯特岗公园)加持,值8分


2. 房屋:

NORMANTON PARK是新加坡投资额最高和规模第二大的私宅项目1862间住宅单位从,1房到5卧房单位,含联排别墅,7间商业店屋和1间餐厅,由9栋高达24层的高楼组成。


小区以设计以亚马逊森林为主题,中央泳池犹如蜿蜒的亚马逊河,约80%的地面公共区域被绿化和泳池覆盖。小区住户户户都有景观。挑高的户型,最低楼层距离地面也高达19米,相当于普通的6层楼高。高层朝南可以看到南部沿海区域的海景和未来规划。朝北看都市景观和武吉知马山景。从窗户往下看是蜿蜒的水景,长达150米的泳池在各栋楼之间曲折流动。




由于项目被禁售2年的经历,成为很多消费者担心房子是否会存在质量问题,这点不用担心了!已经确定,在政府对这一项目颁发临时占用许可证(TOP)前,URA和BCA 需要联合在交楼前对项目各单位进行强制性的100% Unit Check。

基于以上原因房子打7分,不冤!

3. 开发商

KINGSFORD 鑫丰地产母公司位于中国沈阳,旗下拥有中国各城市约20多个商业约住宅项目。相对于新加坡房地产业,它是一个新兴的、勇于创新,勇于探索,同时又拥有着雄厚实力的房地产开发商。第一个成功开发项目是Kingsford Hillview Peake 鑫丰-山景碧苑,2012年该项目一进入市场即获市场青睐,项目迅速售罄。2013年鑫丰地产又开发了Kingsford Waterbay-鑫丰银河湾(1165个单位的大型项目),该项目也迅速售罄。2个项目虽然都受到市场热捧,但或许政策理解不够,又或企业在新环境下的水土不服,在整个项目开发销售整个过程中也出现了些不愉快,好在政府监管严格,不合格的产品是不能流通到市场上,进入到消费者手中的。鑫丰地产在新加坡房地产界还有成长空间!!!

所以我给它打6分!

4. 交通:

  • 私家车

Normanton Park处于西部与市区交接处,公寓两边都链接主要高速公路。距AYE(西行)仅很短车程,MCE ECP(向东)和 CTE(面向城市),临近的还有KPE。这些快速路让你从小区开车出发可轻松前往新加坡的中部和西部。四通八达的交通可以带你到达新加坡任何一个角落。
10分钟车程到CBD;
11分钟车程到裕廊第二个CBD;
11分钟车程到乌节路;
7-10分钟到怡丰城/圣陶沙/Mapletree



  • 公共交通


MRT:肯特岗地铁站(黄线,新加坡城市环线,换线最多的一条线),距离1.3km  步行15分钟。



BUS: 963 →950米,步行10分钟
          92,92A→190米,步行2分钟

总结:私家车出行非常方便,四通八达,出门即可上高速;但公共交通相对比较匮乏,公交车班次较少,地铁站距离1.3公里,步行较远对老人你和孩子来说比较吃力,目前小区附近只有92,92A两路公交车对1862住户小区来说实在匮乏的很!

对于出行喜欢公共交通的我来说,只能给6分!

5. 商业配套

小区配有7间商业店屋和1间餐厅,能满足小区居民日常基本需求。


地铁2站,驱车5分钟到达Buona Vista 大型商业综合中心The Star Vista,吃喝玩乐应有尽有!



所以商业配套:8分!

6. 价格

价格是这个楼盘的最大的亮点,也是这个楼盘能大卖的一个最重要的原因!中介间流传着这样一句话:没有卖不出去的房,只有卖不出去的价格!目前本地RCR地区楼盘的市场价格有几个楼盘可以参考,Stirling Residences, Kent Ridge Hill Residences, Ave South Residence,One North Eden 每平方尺价格都已经维持在新币2K上下,Normanton Park开盘价格在新币1.6K左右一下子打动了消费者的心理放线,造成了产品热销的场面。
另外,该项目会在2023年TOP, 这一利好让买家不用等待太长时间就能入住或者坐收租金!

10分!当之无愧!

7. 圈层

新加坡78%的居民都住政府组屋HDB, HDB是老百姓刚需,居者有其屋的国策。但是在新加坡能住公寓的,是一种身份的象征!Normanton Park 位于新加坡市中心和裕廊湖区域中心之间,周边有3个不同产业园区,:裕廊区域,纬壹园One North, 南部濒水区 和一个世界名校:新加坡国立大学。这里拥有众多高素质、高净值的年轻人,他们中相当一部分人选择在此置业安家。即便是投资客,他们的租客对象也是这一带的年轻人,所以能够生活在这个小区的人,大多是年轻,高素质的人才。

所以在社会圈层这块:7分!已经相当保守了!

8. 投资收益

一个现象可以说明问题:开盘当日632套房子里有65套是被中介买走,占购买者总数的10%。中介常年奔波在地产第一线,造就了他们对市场的敏锐度要高于普通人,在机会来临之际,他们的反应是最迅速的。术业有专攻,要学会借力,找专家帮忙!就像生病找医生,打官司找律师一样,买房投资你不知道买哪里,就抄作业,中介买哪里,你就买哪里,大概率错不了!
接下来做一道数学题:
一房中位价90万位案例:



$225000存银行,按市场12个月最高年化率1.4计算,每月利息:$262.5



这笔帐细算下来,投资收益栏打8分,也是相当保守!

9. 潜力&未来

新加坡政府在2019年的国庆大会演讲中正式宣布了南部濒水区(Greater South Waterfront)的发展计划。


发展计划包括建造多栋甲级办公大厦,创办一个新的商业中心。这些办公大楼大厦将会吸引更多的跨国企业过来创办办公室,也会给人民带来更多的就业机会。根据政府表示,有很多国际企业都已经在这里落户:谷歌(Google), 思科(Cisco),联合利华(Unilever)



南部的地里位置可以说的上是黄金地段,旺中带静,庞大升值潜力。

   注意这里!!
在2019年Masterplan里可以看到新开的两条路(有一条从地下穿行),猜测主要是为了20年后的南部濒水区(The Greater Southern Waterfront) 项目的发展需要




潜力 & 未来打:8分!

10. 学区

鑫悦府 Normanton park位于新加坡著名教育地带。举世闻名的新加坡国立大学就近在咫尺。除了大学学府,更有著名的本地高中,国际学校环绕着它,如英华高中(Anglo chinese Junior collegue), 英华中学(AC Sindependent自主),新加坡科技中学(School of Science and Technology),新加坡理工学院(Singapore Polytechinic),东南亚联合书院(UWCSEA,Dover校区),新加华侨中学(HwaChong instituation),新加坡南洋女子中学(Nanyang Grils\' High School)等等。



2公里内的基础教育小学如下:

FAIRFIELD METHODIST PRIMARY SCHOOL   
NEW TOWN PRIMARY SCHOOL            
QUEENSTOWN PRIMARY SCHOOL      
   
其中有一所小学,在家长心中排名不错呦!
学区评分:7分!


房型参考:

1房:



2房:




3房:



4房



5房


房型中规中矩,布局合理,1房面积控制紧凑,2房3房4房5房厨卫全明,适合中餐料理多油多烟。亮点在2房,市场上2房能做到厨卫全明的产品是稀缺产品。


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